 |
Jogjaterkini.id - Membeli tanah tidak berhenti pada pembayaran lunas dan penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Meskipun transaksi telah dituangkan dalam AJB yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pembeli masih perlu melakukan proses pendaftaran peralihan hak agar nama pemegang hak pada sertifikat tanah diperbarui.
Hal ini penting dipahami karena AJB dan sertifikat tanah memiliki fungsi yang berbeda dalam proses administrasi pertanahan. AJB menjadi bukti telah dilakukan perbuatan hukum jual beli, sedangkan pendaftaran peralihan hak diperlukan untuk memperbarui data pemegang hak yang tercatat dalam administrasi pertanahan.
Direktur Hubungan Kelembagaan dan Pengaturan Layanan Pertanahan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Hiskia Simarmata menegaskan bahwa jual beli dan pendaftaran peralihan hak merupakan dua proses yang berbeda.
Menurut Hiskia, setelah transaksi jual beli dilakukan sesuai ketentuan dan dituangkan dalam akta PPAT, peralihan hak tetap harus didaftarkan agar data pendaftaran tanah dapat diperbarui.
AJB Tidak Sama dengan Sertifikat Tanah
Perbedaan fungsi AJB dan sertifikat tanah menjadi hal yang perlu dipahami calon pembeli tanah. AJB merupakan dokumen yang menunjukkan bahwa telah terjadi perbuatan hukum berupa jual beli tanah antara pihak penjual dan pembeli.
Sementara itu, pendaftaran peralihan hak merupakan tahapan administrasi untuk mencatat perubahan pemegang hak atas tanah. Proses tersebut dilakukan melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Dengan demikian, kepemilikan tanah yang baru diperoleh melalui transaksi jual beli tidak serta-merta membuat nama pembeli tercatat pada data sertifikat tanah. Setelah AJB diterbitkan, pembeli masih harus menindaklanjutinya dengan mengajukan pendaftaran peralihan hak.
Hiskia mengingatkan masyarakat agar tidak berhenti pada tahap penandatanganan AJB.
"Jadi, setelah AJB jangan berhenti sampai di situ, pastikan proses pendaftaran Peralihan Hak-nya juga ditindaklanjuti," ujar Hiskia.
Mengapa Balik Nama Sertifikat Tanah Perlu Dilakukan?
Pendaftaran peralihan hak bertujuan memperbarui data pertanahan sehingga nama pemegang hak yang tercatat sesuai dengan kondisi hukum terbaru.
Dalam proses tersebut, perubahan pemegang hak akan dicatat pada Buku Tanah dan sertifikat tanah apabila seluruh persyaratan yang ditentukan telah terpenuhi.
Langkah ini penting karena data pada sertifikat tanah dapat digunakan dalam berbagai kebutuhan administrasi pertanahan. Pemilik baru perlu memastikan informasi yang tercantum di dalamnya telah sesuai dengan kondisi terkini.
Hiskia menyebut kesesuaian data tersebut dapat memberikan kemudahan apabila tanah nantinya digunakan untuk kebutuhan lain, seperti dijual kembali, dijadikan jaminan, atau digunakan dalam keperluan administrasi lainnya.
Artinya, menyelesaikan proses balik nama bukan sekadar formalitas setelah membeli tanah. Pembaruan data pemegang hak menjadi bagian penting untuk memastikan administrasi pertanahan mencerminkan kondisi hukum yang sebenarnya.
Aturan Peralihan Hak karena Jual Beli
Ketentuan mengenai peralihan hak atas tanah karena jual beli diatur dalam regulasi pertanahan. Salah satunya adalah Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Ketentuan tersebut mengatur bahwa peralihan hak hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.
Regulasi mengenai pendaftaran tanah kemudian diperkuat dan berkembang melalui ketentuan lainnya, termasuk PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Sementara ketentuan mengenai dokumen serta tata cara pendaftaran peralihan hak antara lain diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 beserta perubahannya.
Bagaimana Proses Balik Nama Setelah AJB?
Setelah transaksi jual beli dilakukan dan AJB diterbitkan oleh PPAT, proses berikutnya adalah mengajukan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan.
Secara umum, tahapan tersebut berkaitan dengan pengajuan AJB dan dokumen persyaratan yang diperlukan kepada Kantah. Selanjutnya, Kantah akan melakukan pemeriksaan terhadap dokumen serta mencatat peralihan hak dalam data pendaftaran tanah.
Apabila persyaratan telah terpenuhi, perubahan nama pemegang hak akan dicatat pada Buku Tanah dan sertifikat tanah.
Karena itu, pembeli perlu memastikan dokumen yang diperlukan telah dipenuhi sebelum mengajukan pendaftaran. Kelengkapan persyaratan menjadi salah satu faktor penting dalam proses penyelesaian peralihan hak.
ATR/BPN Siapkan Layanan Peralihan Hak 10 Hari
Kementerian ATR/BPN saat ini juga menghadirkan Layanan Peralihan Hak Terintegrasi yang memiliki target penyelesaian paling lama 10 hari.
Namun, layanan tersebut belum tersedia di seluruh Kantor Pertanahan. Saat ini, Layanan Peralihan Hak Terintegrasi masih diterapkan pada 17 Kantah yang ditunjuk sebagai lokasi pilot project.
Kementerian ATR/BPN berencana memperluas layanan tersebut menjadi 24 Kantah pada 24 September 2026. Tanggal tersebut bertepatan dengan Hari Agraria dan Tata Ruang Nasional atau Hari UUPA.
Setelah perluasan tersebut, layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target 10 hari akan diperluas secara bertahap ke seluruh Kantah.
Kehadiran layanan ini menjadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN memberikan kepastian waktu dalam proses peralihan hak, dengan catatan seluruh persyaratan dan ketentuan yang dibutuhkan telah dipenuhi.
Pembeli Tanah Jangan Berhenti Setelah AJB
Bagi masyarakat yang baru menyelesaikan pembelian tanah, pembayaran lunas dan penandatanganan AJB bukanlah tahapan terakhir.
AJB memang menjadi dokumen penting yang membuktikan terjadinya jual beli, tetapi perubahan nama pemegang hak pada administrasi pertanahan tetap perlu didaftarkan melalui Kantor Pertanahan.
Pembeli juga perlu memastikan data pada sertifikat tanah telah diperbarui dan sesuai dengan kondisi terkini. Hal tersebut penting untuk menghindari ketidaksesuaian data ketika tanah nantinya digunakan untuk berbagai keperluan.
Dengan memahami perbedaan antara AJB dan pendaftaran peralihan hak, pembeli dapat memastikan proses administrasi kepemilikan tanah tidak berhenti di tengah jalan. Setelah AJB diterbitkan, langkah berikutnya adalah menindaklanjuti proses pendaftaran peralihan hak sesuai ketentuan yang berlaku.
